RESUME DES REGLES D’EVALUATION APPLICABLES AUX COMPTES STATUTAIRES

1. PRINCIPES DE PREPARATION DES ETATS FINANCIERS
Les états financiers de la société ont été établis selon le principe du coût historique, à l’exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : immeubles de placement, immeubles de placement détenus en vue de la vente, actifs financiers disponibles à la vente, actifs et passifs financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction (notamment les produits dérivés).

Les états financiers sont présentés en milliers d’euros (EUR) et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche, sauf indication contraire. Les chiffres publiés peuvent présenter des différences liés aux arrondis.

2. RESUME DES CHANGEMENTS DANS LES PRINCIPES COMPTABLES
Les principes comptables retenus au 31 mars 2014 sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des états financiers pour l’exercice clos le 31 mars 2013, à l’exception de l’adoption de :  Normes et Interprétations applicable pour la période annuelle ouverte à compter du 1er avril 2013

  • IFRS 13 Evaluation de la juste valeur (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
  • Améliorations aux IFRS (2009-2011) (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier
    2013)
  • Amendements à IFRS 1 Première adoption des IFRS – Hyperinflation grave et suppression des dates d’application fermes pour les premiers adoptants (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter
    du 1er janvier 2013)
  • Amendements à IFRS 1 Première adoption des IFRS – Emprunts publics (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
  •  Amendements à IFRS 7 Instruments financiers : informations à fournir – Compensation d’ actifs et de passifs financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
  • Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers – Présentation des autres éléments du résultat global (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2012)
  • Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat – Impôt différé: Recouvrement des actifs sous-jacents (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
  • Amendements à IAS 19 Avantages du personnel (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
  • IFRIC 20 Frais de découverture engagés pendant la phase d’exploitation d’une mine à ciel ouvert (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013) Normes et interprétations émises, mais pas encore applicable pour la période annuelle ouverte à compter du 1er avril2013
  • IFRS 9 Instruments financiers et les amendements liés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2015, mais non encore adoptés au niveau européen)
  • IFRS 10 Etats financiers consolidés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • IFRS 11 Partenariats (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • IFRS 12 Informations à fournir sur les intérêts détenus dans d’autres entités (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • IAS 27 Etats financiers individuels (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • IAS 28 Participations dans des entreprises associées et des coentreprises (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • Amendements à IFRS 10, IFRS 12 et IAS 27 Etats financiers consolidés et informations à fournir – Sociétés d’investissement (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • Amendements à IAS 19 Avantages au personnel – Cotisations des employés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2014, mais non encore adoptés au niveau européen)
  • Amendements à IAS 32 Instruments financiers : présentation – Compensation d’actifs et de passifs financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
  • Amendements à IAS 36 – Dépréciation d’actifs – Informations à fournir sur la valeur recouvrable des actifs non financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014, mais non encore adoptés au niveau européen)
  • Amendements à IAS 39 – Instruments financiers – Remplacement de dérivés et la continuité de la comptabilité de couverture (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014, mais non encore adoptés au niveau européen)
  • IFRIC 21 – Taxes prélevées par une autorité publique (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014, mais non encore adoptés au niveau européen) Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les comptes de la Sicafi est en cours. Toutefois, ils devraient être peu significatifs.

3. RECOURS A DES ESTIMATIONS ET JUGEMENTS SIGNIFICATIFS
Dans le cadre de l’établissement de ses états financiers, la société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l’application des méthodes comptables (comme par exemple la classification des contrats de location et des immeubles de placements) et à procéder à un certain nombre d’estimations (comme par exemple la détermination de la juste valeur des immeubles de placement). Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur son expérience, sur l’assistance de tiers (notamment les experts immobiliers) et sur d’autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Le cas échéant, ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.

4. PRINCIPES DE CONSOLIDATION – FILIALES
Toutes les entités dans lesquelles la Sicafi détient de façon directe ou indirecte plus de la moitié des droits de votes ou a le pouvoir de contrôler l’exploitation, sont considérées comme filiales et entrent dans le périmètre de consolidation. Les filiales sont consolidées dès l’acquisition du pouvoir de contrôle et sortent du périmètre de consolidation le jour où le contrôle cesse d’exister. Toutes les transactions, les soldes de comptes, y compris les résultats non réalisés entre sociétés du groupe, sont éliminés.

Au 31 mars 2011 et au 31 mars 2012, la Sicafi n’a le contrôle d’aucune filiale et il n’y a dès lors pas lieu de préparer de comptes consolidés.

5. GOODWILL
L’excédent du coût du regroupement d’entreprises sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables comptabilisé en application de la norme IFRS 3 constitue un goodwill et est reconnu en tant qu’actif. Dans le cas où cet excédent est négatif, il est immédiatement comptabilisé en résultat. Après la comptabilisation initiale, le goodwill est évalué à son coût, diminué du cumul des éventuelles pertes de valeur.

6. IMMEUBLES DE PLACEMENT
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers et/ou en valoriser le capital et non pas pour la production ou la fourniture de biens ou de services, à des fins administratives ou pour le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Comptabilisation initiale

VALEUR D’ACQUISITION
Les immeubles de placement sont initialement comptabilisés à leur valeur d’acquisition. Les commissions, les frais d’acte, les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des financements des sociétés absorbées et autres frais liés à l’opération sont considérés comme faisant partie du prix d’acquisition et sont portés en compte à l’actif de l’état de la situation financière. Les frais de notaire sont toutefois portés en déduction des fonds propres lorsque la transaction génère une augmentation de capital. Les coûts d’audit et de consultation sont portés dans l’état du résultat global.

COMPTABILISATION DES TRAVAUX (DEPENSES ULTERIEURES)
Les travaux sur immeubles qui sont à Les travaux sur immeubles qui sont à charge de la Sicafi sont traités comptablement de deux manières distinctes selon leur nature. Les dépenses relatives aux travaux d’entretien et de réparation qui n’ajoutent pas de fonctionnalité supplémentaire ni ne rehaussent le niveau de confort de l’immeuble sont comptabilisées en charges. Sont par contre portés à l’actif de l’état de la situation financière les frais relatifs à deux types de travaux :

Les rénovations lourdes : celles-ci consistent en une reconstruction quasi complète de l’immeuble avec, le plus souvent, une réutilisation du gros œuvre existant et l’application des techniques du bâtiment les plus modernes. Au terme d’une telle rénovation lourde, l’immeuble peut être considéré comme neuf et il est repris comme tel dans les présentations du patrimoine.

Les aménagements : il s’agit de travaux occasionnels qui ajoutent une fonctionnalité à l’immeuble ou relèvent significativement son niveau de confort et, dès lors, rendent possible une augmentation du loyer et donc de la valeur locative estimée. Les frais relatifs à ces travaux sont également portés à l’actif de l’état de la situation financière pour le motif et dans la mesure où l’expert reconnaît normalement une appréciation due à concurrence de la valeur de l’immeuble.

Évaluations postérieures

JUSTE VALEUR
Conformément à la norme IAS 40, la Sicafi applique le modèle de juste valeur pour ses immeubles de placement. Les immeubles en portefeuille ou qui entrent dans le portefeuille par acquisition à titre onéreux ou par voie d’apport sont valorisés à la juste valeur par un expert immobilier indépendant.
La juste valeur d’un immeuble correspond à sa valeur d’investissement, à savoir sa valeur droits d’enregistrement et autres frais de transaction inclus (aussi appelée « valeur actes-en-mains ») telle que calculée par l’expert indépendant, de laquelle est déduit un abattement forfaitaire de 2,5% pour les immeubles d’une valeur d’investissement supérieure à 2,5 millions € et de 10% ou 12,5%, selon la Région, pour les immeubles d’une valeur d’investissement inférieure à
2,5 millions €. Ce taux d’abattement de 2,5% résulte d’une analyse par les experts indépendants d’un grand nombre de transactions observées dans le marché, et représente la moyenne des frais de transaction effectivement payés lors de ces transactions. La valeur d’investissement correspond à la valeur la plus probable pouvant être obtenue sur le marché dans les conditions de vente et de concurrence normales entre parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de cession. Les experts attestent des frais de mutation dans leurs rapports périodiques aux actionnaires

TRAITEMENT DES DIFFÉRENCES LORS DE L’ENTREE EN PORTEFEUILLE
Si l’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement déterminée par l’expert conduit à une valeur différente de la valeur d’acquisition telle que définie ci-dessus, la différence provenant des droits de mutation payés est comptabilisée directement en fonds propres (“Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement ”) et la différence provenant de la variation de la juste valeur des immeubles est comptabilisée dans l‘état du résultat global “Variation de la juste valeur des immeubles de placement”.

ÉVALUATIONS PÉRIODIQUES
Les experts actualisent le calcul de la juste valeur des biens immobiliers à la fin de chaque trimestre sur base de l’évolution du marché et des caractéristiques propres des biens immobiliers concernés. Cette actualisation est effectuée immeuble par immeuble et porte sur l’ensemble du portefeuille de biens immobiliers détenus par la sicafi.

COMPTABILISATION DES MUTATIONS DE JUSTE VALEUR
Les mutations de juste valeur des biens immeubles, telles que fixées par l’expert, sont exprimées chaque fois que l’inventaire est établi. Elles sont comptabilisées dans le résultat sur portefeuille de l’exercice.

IMMEUBLES DE PLACEMENT OCCUPÉS PAR LE PROPRIÉTAIRE
Un immeuble de placement que le propriétaire décide d’occuper est reclassé parmi les immobilisations corporelles et est comptabilisé selon le modèle de la réévaluation.

ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE VENTE
Les actifs détenus en vue de vente se rapportent à des biens immobiliers dont la valeur comptable sera réalisée lors de la transaction de la vente et non par son utilisation prolongée. Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s’il répond aux critères définis dans l’IFRS 5.
Les immeubles de placements détenus en vue de la vente sont présentés séparément au bilan et à une valeur correspondant à leur juste valeur.

7. PROJETS DE DEVELOPPEMENT
Les biens immobiliers en construction, en transformation ou en cours d’agrandissement sont classifiés en projets de développement et évalués à leur juste valeur jusqu’à ce que la construction ou le développement soit achevé. À ce moment, ils sont reclassifiés et comptabilisés comme immeubles disponibles à la location. Tous les coûts directement liés à l’acquisition et à la construction, et toutes les dépenses d’investissement ultérieures qualifiées de coûts d’acquisition sont capitalisés. Au 31 mars 2014, Immo Moury n’a pas des biens en construction, transformation ou en cours d’agrandissement.

8. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Les autres immobilisations corporelles comprennent les éléments corporels détenus pour être utilisés à des fins administratives dont on s’attend à ce qu’ils soient utilisés sur plus d’un exercice. Les autres immobilisations corporelles sont reprises à leur coût d’acquisition historique diminué des amortissements cumulés et des éventuelles dépréciations de valeur. Le coût historique inclut le prix d’achat d’origine et les coûts accessoires directs comme par exemple les taxes non recouvrables, les frais d’installation ou le transport. Les dépenses ultérieures éventuelles ne sont portées à l’actif que si elles permettent d’augmenter les avantages économiques futurs générés par l’immobilisation corporelle. Les frais de réparation et d’entretien qui ne permettent pas d’augmenter les avantages économiques futurs de l’actif auquel ils ont trait, ou les dépenses effectuées afin de maintenir les avantages futurs attendus du niveau normal de performance sont comptabilisés directement en charges. Par contre, les dépenses de remplacement des composants essentiels sont comptabilisées comme immobilisations dès que les critères définissant les éléments d’actif sont rencontrés. Les amortissements sont pratiqués selon la méthode linéaire prorata temporis sur base d’une estimation de la durée d’utilité de l’immobilisation en question.

Taux Valeurs
Mobilier 25 % 0 %
Matériel 33 % 0 %
Autres
immobilisations
20 % 0 %

Lors de chaque clôture, la société procède à une analyse des autres immobilisations corporelles et de leur valeur
résiduelle.

Les amortissements sont pratiqués sur base de la méthode linéaire aux taux suivants et en tenant compte de valeurs résiduelles nulles en fonction de la nature des immobilisations :

L’amortissement est calculé dès le moment où l’actif est disponible à l’emploi.
Les valeurs comptables des immobilisations corporelles sont revues pour dépréciation lorsque des évènements ou des changements indiquent que la valeur comptable pourrait ne pas être recouvrable. S’il existe un quelconque indice de cette nature et si les valeurs comptables excèdent la valeur recouvrable estimée, les actifs ou les unités génératrices de trésorerie sont dépréciées pour être ramenés à leur valeur recouvrable. Les pertes de valeurs sont enregistrées dans l’état du résultat global. Une immobilisation corporelle n’est plus reconnue en comptabilité dès sa cession ou dès qu’aucun bénéfice économique futur n’est plus attendu du bien. Tout gain ou perte généré lors de la cession (calculé comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’élément) est reconnu au cours de l’exercice durant lequel il a été cédé.

9. CONTRATS DE LOCATION
Un contrat de location-financement est un contrat de location avec transfert au locataire de la quasi-totalité des risques  et des avantages inhérents à la propriété. Tous les autres contrats de location sont définis comme des contrats de location simple.

L’existence d’un contrat de location au sein d’un accord est mise en évidence sur base de la substance de l’accord. Locations financières dans le chef du preneur Les actifs détenus en location-financement sont comptabilisés en tant qu’actifs de la société au plus bas de la valeur actualisée des paiements futurs minima et de leur juste valeur à la date d’acquisition. La dette envers le bailleur relative à cet actif est reprise dans l’état de la situation financière en tant qu’emprunt de location-financement. Les charges financières qui représentent la différence entre l’entièreté des obligations de location et la valeur des actifs loués lors de leur comptabilisation initiale, sont portées dans l’état du résultat global sur la durée du contrat de location. Ces charges sont réparties sur les différentes périodes couvertes par le contrat de location de manière à obtenir un taux d’intérêt périodique constant sur le solde restant dû au passif au titre de chaque période comptable.

Locations financières dans le chef du bailleur
Les actifs détenus en vertu d’un contrat de location-financement sont comptabilisés dans l’état de la situation financière et  sont présentés comme des créances pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location.
Les loyers reçus sont comptabilisés en remboursement de la créance de location-financement à l’égard du preneur et en produits financiers. La comptabilisation de produits financiers s’effectue sur la base d’un taux de rentabilité périodique constant sur l’encours d’investissement net dans le contrat de location-financement.

Locations simples dans le chef du preneur
Les paiements relatifs à des contrats de location simple sont comptabilisés en charges dans l’état du résultat global sur une base linéaire pendant toute la durée du contrat de location.

Locations simples dans le chef du bailleur
Les actifs faisant l’objet de contrats de location simple sont présentés dans l’état de la situation financière selon la nature de l’actif.

Les revenus locatifs provenant des contrats de location simple sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location à moins qu’une autre base systématique ne soit plus représentative de l’échelonnement dans le temps de la diminution de l’avantage retiré de l’utilisation de l’actif loué.

10. ACTIFS FINANCIERS
a. Instruments financiers dérivés
Quand un instrument financier dérivé répond aux critères de la comptabilité de couverture et couvre l’exposition aux variations des flux de trésorerie qui est attribuable à un risque particulier lié à un actif ou un passif comptabilisé, un engagement ferme ou une transaction prévue hautement probable, la partie du profit ou de la perte sur l’instrument de couverture qui est défini comme étant une couverture efficace est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global et dans une réserve spécifique des capitaux. La portion inefficace du profit ou de la perte sur l’instrument de couverture est comptabilisée immédiatement dans le compte de résultats. Les instruments financiers de couverture qui ne répondent pas aux critères de la comptabilité de couverture sont comptabilisés à leur juste valeur ; les changements de juste valeur sont enregistrés en résultat quand ils surviennent.

b. Actifs financiers
Les actifs financiers disponibles à la vente sont évalués à la juste valeur (valeur de marché ou, si cela est impossible, valeur d’acquisition). Les mutations de juste valeur sont comptabilisées dans les autres éléments du résultat global et dans une réserve spécifique des capitaux (Rubrique “Variation de la juste valeur d’actifs et passifs financiers”), sauf si la réduction de valeur est jugée durable, auquel cas elle est comptabilisée en compte de résultats.
Le traitement du dividende obtenu des actifs financiers disponibles à la vente est détaillé dans le point 3.16. Résultat sur portefeuille.
Les créances sont évaluées à leur coût amorti. Des pertes de valeur sont actées lorsque l’insolvabilité du débiteur est avérée. Les créances en devises étrangères sont converties en euros au cours de clôture à la date de l’état de la situation financière.

c. Passifs financiers
Les dettes financières (emprunts, dettes de location de financement, dettes commerciales) sont exprimées à leur coût amorti à la date de clôture de l’exercice. Les dettes en devises étrangères sont converties en euros au cours de clôture à la date de l’état de la situation financière.

Cout amorti – Méthode du taux d’intérêt effectif :
La méthode du taux d’intérêt effectif est une méthode de calcul du coût amorti d’un actif ou d’un passif financier et d’affectation des produits financiers ou des charges financières au cours de la période considérée. Le taux d’intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les décaissements ou encaissements de trésorerie futurs sur la durée de vie prévue de l’instrument financier ou, selon les cas, sur une période plus courte de manière à obtenir la valeur comptable nette de l’actif ou du passif financier.

11. TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Cette rubrique comprend les liquidités, les dépôts à vue, les placements et les dépôts à court terme (inférieure à 3 mois à l’origine) facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

Tous les placements sont comptabilisés à leur valeur nominale dans les états financiers, ce qui correspond approximativement à leur juste valeur compte tenu de leur courte maturité.

12. COMPTES DE REGULARISATION
Les frais encourus pendant l’exercice, imputables, totalement ou partiellement, à l’exercice suivant, sont inscrits dans la rubrique «Autres actifs courants » ou « Autres passifs courants » sur base d’une règle proportionnelle. Les revenus et fractions des revenus perçus au cours d’un ou de plusieurs exercices suivants, mais qui sont liés à l’exercice sous revue, sont portés en compte pour la somme concernant l’exercice sous revue.

13. ACTIONS PROPRES
Les sommes payées ou obtenues lors de l’acquisition ou la vente d’actions propres de la société sont reconnues directement dans les fonds propres de la société. Aucun profit ou charge n’est enregistré dans l’état du résultat global lors de l’achat, la vente, l’émission ou l’annulation d’actions propres. Les actions propres sont classées dans la rubrique “ Actions propres ” et présentées en déduction du total des capitaux propres.

14. PROVISIONS
Une provision est enregistrée dans l’état de la situation financière quand le groupe a une obligation juridique ou implicite résultant d’un évènement passé, et qu’il est probable que des ressources devront être affectées à l’extinction de cett obligation. La provision est déterminée en actualisant les flux de trésorerie futurs attendus à un taux de marché et, le cas échéant, reflétant le risque spécifique du passif. Toute obligation de remise en état d’un immeuble née lors de la signature d’un contrat de bail ou d’un engagement avec un locataire fait l’objet d’une provision.

Les passifs éventuels ne sont pas comptabilisés mais font l’objet d’une information dans les annexes aux états financiers.

15. RESULTAT SUR LE PORTEFEUILLE
Un produit est comptabilisé lorsque le montant du produit peut être évalué de façon fiable et qu’il est probable que les avantages économiques associés à la transaction iront à l’entreprise.

Profit ou perte sur la vente d’immeubles de placement
Le résultat de la vente d’un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l’immeuble vendu. Le résultat est réalisé au moment du transfert des risques et avantages et est présenté dans la rubrique “résultat sur vente d’immeubles de placement”.

Évaluation à la juste valeur des immeubles de placement
Les variations négatives et positives de la juste valeur sont toutes incluses dans l’ état du résultat global dans la rubrique “variation de la juste valeur des immeubles de placement”.
Dividendes perçus des titres sicafi en portefeuille Conformément à l’IAS 39 paragraphe 9, les titres sicafi sont des actifs financiers disponibles à la vente. Toutefois, au  sens de l’AR du 7 décembre 2010, relatif aux sicaf immobilières, les titres d’autres sicaf immobilières correspondent à des biens immobiliers et font partie intégrante du portefeuille immobilier de la sicafi.

Les dividendes perçus des titres sicafi en portefeuille sont dès lors portés dans la rubrique “Revenus locatifs”. Les titres des sicafi détenus sont en effet considérés comme stratégiques pour Immo Moury s.c.a. puisque leur détention a essentiellement pour but d’améliorer la diversification du risque des investissements de la sicafi.

16. GRATUITES LOCATIVES ET LES INCENTIVES ACCORDES
Les gratuités locatives et les incentives accordés aux clients sont reconnus en charges sur la durée du contrat de bail (celle-ci étant définie comme la période entre la date d’entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat).

17. IMPOT COURANT
L’impôt courant est l’impôt estimé dû sur les revenus imposables de l’année écoulée, en utilisant le taux d’imposition en vigueur à la date du état de la situation financière, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives aux années précédentes.

18. DIVIDENDES
Les dividendes proposés par le Conseil d’administration du gérant statutaire ne sont pas enregistrés en dettes dans les états financiers tant qu’ils n’ont pas été approuvés par les actionnaires lors de l’Assemblée générale ordinaire.

19. RESULTAT PAR ACTION
Le résultat de base par action est calculé sur base du nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation durant l’exercice hors actions propres.
Le résultat dilué par action est calculé sur base du nombre moyen d’actions ordinaires en circulation durant l’exercice plus l’effet dilutif potentiel des warrants et “Stock-options” en circulation durant la période hors actions propres.